Second Homes Realty

SHOPHOUSE: “Nghe dễ kiếm tiền, nhưng thực tế là phân khúc ‘kén vị trí’ nhất”

Ưu điểm
Nếu nằm đúng trục có footfall thật (người đi bộ/xe dừng) → dòng tiền rất mạnh.
Được định giá bằng khả năng kinh doanh, không chỉ đất.

Nhược điểm
Rất dễ “mua nhầm shophouse” ở nơi… không có shop để bán.
Cạnh tranh vận hành: F&B, retail, dịch vụ… cần chiến lược thuê – quản lý.

Ai hợp?
Người hiểu kinh doanh hoặc có team vận hành, hoặc mua để cho thuê thương mại có nghiên cứu.
Nguyên tắc sống còn
“Shophouse không cần đẹp. Shophouse cần ĐÚNG LUỒNG KHÁCH.”

Skip the Carousel

1 2 3 4

6 days ago | [YT] | 0

Second Homes Realty

“Hội An: Thị trường nhỏ nhưng ‘đắt giá’ vì 3 chữ: KHAN HIẾM – DU LỊCH – DI SẢN”

Nếu khách hàng nhìn Hội An như một thị trường tỉnh lẻ thì sẽ sai. Hội An là thị trường “nhỏ về diện tích, lớn về sức nén giá trị”.

3 lực đẩy chính của Hội An

Di sản & thương hiệu toàn cầu: Hội An là điểm đến mà khách quốc tế “đã biết sẵn”, không phải thị trường cần quảng bá từ đầu.

Du lịch – lưu trú dài ngày: Hội An mạnh ở nhóm khách thích “ở chậm”: trải nghiệm, tránh đông, trú đông, làm việc từ xa, gia đình có con nhỏ.

Nguồn cung bị kìm: Quy hoạch, bảo tồn, hành lang sông – biển, hạ tầng đô thị cũ… làm cho “đất đẹp” không thể bung vô hạn.

Ưu điểm
Tài sản tốt ở Hội An thường giữ giá tốt (vì cung hạn chế).
BĐS khai thác dòng tiền có “câu chuyện” (heritage, lifestyle) dễ bán/cho thuê.

Nhược điểm
Thị trường nhạy với chu kỳ du lịch và quy định quản lý khai thác lưu trú.
Thanh khoản không đại trà như Đà Nẵng: bán nhanh cần định giá chuẩn + sản phẩm đúng tệp.

Hội An hợp với nhà đầu tư chọn đúng phân khúc, ưu tiên:
“giữ tài sản tốt” + “khai thác dòng tiền ổn” hơn là lướt sóng.

Skip the Carousel

1 2 3

1 week ago | [YT] | 1

Second Homes Realty

Khám phá Hội An...

Skip the Carousel

1 2 3 4

1 week ago | [YT] | 0

Second Homes Realty

F&B – “CỖ MÁY TIỀN ĐI CÙNG LƯU TRÚ”

Khách ở Hội An không chỉ ngủ – họ ăn, uống, ngồi, ở, quay lại.
Các mô hình F&B sinh lời mạnh:
Café signature / bakery phong cách châu Âu
Brunch – healthy – vegan
Bar cocktail chill / craft beer
Nhà hàng địa phương nâng cấp (fine casual)

👉 F&B không cần đông như Đà Nẵng, chỉ cần:
Đúng gu khách quốc tế
Đúng vị trí
Đúng concept
→ Doanh thu đều – biên lợi nhuận cao – tăng giá trị BĐS

ĐOẠN KẾT ĐỂ “CHỐT”

Hội An 2025 không còn là câu chuyện du lịch mùa vụ.
Nó là hệ sinh thái sống – ở – tiêu dùng – quay lại.
Khách quốc tế chiếm hơn 50%
Thời gian lưu trú dài
Giá phòng cao nhưng vẫn kín
Khách sẵn sàng chi cho trải nghiệm

👉 Vì vậy, đầu tư bất động sản Hội An không chỉ là mua đất.
Đó là:
Mua dòng tiền
Mua khả năng khai thác
Mua tài sản truyền đời cho con cháu

Skip the Carousel

1 2 3 4

2 weeks ago | [YT] | 0

Second Homes Realty

BẢNG BENCHMARK DOANH THU
4 MÔ HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN LƯU TRÚ TẠI HỘI AN

Giả định chuẩn để dùng tư vấn:
Quy mô: 10 phòng
Chia 3 mùa:
Cao điểm (4 tháng) – Trung bình (4 tháng) – Thấp điểm (4 tháng)

1. Homestay cao cấp (10 phòng)
Giá TB: 1.000.000 VND/đêm
Công suất TB năm: 55%
👉 Doanh thu năm:
10 × 365 × 55% × 1.000.000 ≈ 2,0 tỷ VND/năm
👉 Biên lợi nhuận ròng: ~35–40%
→ ~700–800 triệu/năm

2. Mini hotel / Boutique (10 phòng)
Giá TB: 1.600.000 VND/đêm
Công suất TB: 60%
👉 Doanh thu năm:
≈ 3,5 tỷ VND/năm
👉 Lợi nhuận ròng: ~30–35%
→ ~1,1 – 1,2 tỷ/năm

3. Boutique 4 sao (10 phòng)
Giá TB: 2.400.000 VND/đêm
Công suất TB: 65%
👉 Doanh thu năm:
≈ 5,7 tỷ VND/năm
👉 Lợi nhuận ròng: ~25–30%
→ ~1,4 – 1,7 tỷ/năm

4. Boutique 5 sao quy mô nhỏ (10 phòng)
Giá TB: 3.200.000 VND/đêm
Công suất TB: 65–70%
👉 Doanh thu năm:
≈ 7,5 – 8,0 tỷ VND/năm
👉 Lợi nhuận ròng: ~22–28%
→ ~1,8 – 2,2 tỷ/năm

2 weeks ago | [YT] | 0

Second Homes Realty

HỘI AN 2025 – THỦ PHỦ DU LỊCH “Ở LẠI” CỦA VIỆT NAM

Hội An không phải nơi người ta đến cho biết.
Hội An là nơi người ta đến… rồi không muốn đi, hoặc đi rồi lại quay về ở lâu hơn.

1. Số lượng khách du lịch Hội An năm 2025 – bức tranh rất “đắt”
Tổng lượt khách
6 tháng đầu năm 2025: Hội An đón ~2,8 triệu lượt khách
Trong đó:
~1,5 triệu lượt khách quốc tế
~1,3 triệu lượt khách nội địa
👉 Tỷ lệ khách quốc tế ~54% – nội địa ~46%
→ Đây là tỷ lệ rất cao so với mặt bằng chung du lịch Việt Nam.
Riêng nhóm khách “có chi tiêu – có lưu trú”
Quý I/2025: Hội An đón ~1,1 triệu lượt khách quốc tế, trong đó ~876.000 lượt mua vé tham quan phố cổ
→ Cho thấy khách quốc tế không chỉ đi ngang, mà đi sâu – ở lại – trải nghiệm.

2. Thời gian lưu trú & tỷ lệ lấp đầy – nền tảng của kinh doanh lưu trú
Thời gian lưu trú bình quân
Bình quân: ~2,14 ngày/khách
👉 Con số này cao hơn nhiều điểm đến thuần “check-in”.
Công suất phòng
Công suất bình quân năm gần nhất: ~46–50% (tính cả mùa thấp điểm)

Mùa cao điểm hè & cuối năm 2025: nhiều thời điểm khách sạn Hội An – Đà Nẵng lấp đầy 80–90%, thậm chí “cháy phòng”

👉 Với nhà đầu tư, đây là điểm mấu chốt:
Nếu sản phẩm đúng phân khúc → công suất không phụ thuộc hoàn toàn mùa vụ.

Skip the Carousel

1 2 3 4 5

2 weeks ago | [YT] | 0

Second Homes Realty

KỊCH BẢN VẬN HÀNH 2 – BOUTIQUE HOTEL / SERVICED APARTMENT (BIÊN LỢI NHUẬN CAO)

1. Cấu trúc vận hành
Tầng 1: lễ tân + café nhỏ
Tầng 2–5: 8–10 phòng lưu trú

2. Giả định kinh doanh bảo thủ
Giá phòng trung bình: 900.000 – 1.200.000đ/đêm
Công suất trung bình năm: 50–55%

👉 Doanh thu tháng:
8 phòng × 1tr × 15 đêm ≈ 120 triệu
👉 Doanh thu năm: 1,4 – 1,6 tỷ

3. Chi phí & lợi nhuận
Chi phí vận hành cao hơn (30–35%)
Lợi nhuận ròng: ~900 triệu – 1,1 tỷ/năm

👉 Phù hợp nhà đầu tư:
Có đội vận hành
Hoặc thuê đơn vị quản lý trọn gói

2 weeks ago | [YT] | 0

Second Homes Realty

BÓC TÁCH SHOPHOUSE 5 TẦNG 7×25 – 1 TÀI SẢN, 5 TẦNG, 7 DÒNG TIỀM NĂNG

1. Thông số kỹ thuật cốt lõi
Diện tích đất: 7 × 25 = 175 m²
Xây dựng: 1 trệt + 4 lầu (5 tầng)
Diện tích sàn xây dựng ước tính:
~120–130 m² / tầng → 600–650 m² sàn
👉 Với nhà đầu tư, con số 600 m² sàn là mấu chốt – vì dòng tiền sinh ra từ sàn, không phải từ đất.
2. Chia nhỏ công năng = chia nhỏ rủi ro
Một cấu trúc vận hành rất thực tế tại Hội An:
Tầng
Công năng
Ghi chú
Tầng 1
Shop / café / showroom
Doanh thu cao nhất
Tầng 2
Văn phòng / spa / studio
Nhu cầu ổn định
Tầng 3
Căn hộ dịch vụ (2 phòng)
Dễ cho thuê
Tầng 4
Căn hộ dịch vụ (2 phòng)
Dòng tiền đều
Tầng 5
Chủ ở / homestay cao cấp
Linh hoạt
👉 1 căn shophouse = 5 sản phẩm cho thuê khác nhau
👉 Khi thị trường khó, không phụ thuộc 1 khách thuê duy nhất
3. Tư duy đúng: mua “khả năng chia nhỏ”
Căn hộ: 1 nguồn thu
Đất nền: 0 nguồn thu
Shophouse 5 tầng: 5–7 nguồn thu tiềm năng
👉 Đây là lý do shophouse 5 tầng chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tư duy vận hành,
nhưng đã vận hành được thì rất bền.

3 weeks ago | [YT] | 0

Second Homes Realty

HỘI AN SẼ NỔI SÓNG – NHƯNG KHÔNG PHẢI KIỂU SÓNG ỒN ÀO

Đây là đoạn quan trọng nhất.
Vì nhiều người nghe tới “sóng” là nghĩ ngay: 👉 lướt – tin đồn – FOMO – tăng nhanh rồi xẹp.
Nhưng sóng Hội An lần này không như vậy.

1️⃣ Đây là sóng quy hoạch – không phải sóng tin
Có văn bản Thành ủy
Có chỉ đạo nghiên cứu đô thị trung tâm mới
Có danh mục hạ tầng cụ thể, đồng bộ
Quy hoạch phát triển đô thị mới tại xã Thăng An.pdf None
👉 Đây là sóng từ Nhà nước, không phải sóng môi giới.

2️⃣ Sóng của Hội An là sóng “nhu cầu ở thật”
Khi trục Nam được kích hoạt:
cán bộ – chuyên gia – doanh nhân sẽ tăng
nhu cầu ở dài hạn, second home, ở kết hợp khai thác tăng
Nhưng:
Hội An không thể bung nguồn cung ồ ạt
đất ở lâu dài bị kiểm soát rất chặt
di sản → quy hoạch khắt khe
📌 Cầu tăng – cung bị khống chế → giá trị tăng bền, không sốc.

3️⃣ Đây là sóng tích sản, không phải sóng lướt
Hội An hợp với:
người có tiền nhàn rỗi
gia đình giữ tài sản 10–20 năm
người muốn “để đó vẫn có giá trị, không cần bán gấp”
Không hợp với:
đánh nhanh
lướt sóng
vay cao – xoay vòng nhanh
👉 Và đó mới chính là lý do Hội An bền.

4️⃣ Khi trung tâm cứng mở ra, trung tâm mềm sẽ lên ngôi
Đà Nẵng + Chu Lai = trung tâm cứng
Hội An = trung tâm mềm
Trung tâm mềm là nơi:
người ta muốn ở
muốn đưa gia đình về
muốn sống chậm hơn nhưng chất lượng hơn

📌 Trong mọi chu kỳ phát triển vùng:
Trung tâm mềm thường tăng giá chậm hơn,
nhưng khi đã lên thì rất khó giảm.

4 weeks ago | [YT] | 0

Second Homes Realty

“Định giá lại” Hội An: khi cùng một chính quyền, cùng một tầm nhìn vùng

Lợi thế “về chung nhà” không phải để… đổi biển tên. Nó nằm ở:

Khớp nối quy hoạch vùng để hình thành hành lang phát triển, giảm manh mún.

Tư duy “vùng đô thị mở rộng” đến Nam Hội An và hành lang ven biển/ĐT607/cao tốc…

Hạ tầng chiến lược (ven biển Võ Chí Công, nạo vét Cổ Cò, nghiên cứu đường sắt đô thị) đồng loạt tạo lý do tăng giá có cơ sở.

Nếu giá Đà Nẵng đã “đi trước” (nhiều khu 60–130+ triệu/m²), Hội An còn khoảng trễ định giá ở không ít phân khúc (45–50 triệu/m² trong nhiều tin rao).

Skip the Carousel

1 2 3 4 5

1 month ago | [YT] | 1